Ändringar i bostadsaktiebolagslagen från den 1.10.2026
Bakgrund
Bostadsaktiebolagslagen ändras den 1.10.2026. De viktigaste ändringarna för bostadsbolagen gäller
- olägenheter till följd av korttidsuthyrning
- övertagande av en lägenhet i bolagets besittning
- aktieägarnas rätt till information
- tillträde till lägenheter
- fördelningen av underhållsansvar och kostnader.
Korttidsuthyrning har väckt många frågor i bostadsbolagen. Genom ändringen av bostadsaktiebolagslagen införs nya regler för sådana situationer. Samtidigt bereds ändringar i lagstiftningen om byggande som gäller korttidsuthyrning och som avses träda i kraft i början av 2027.
Korttidsuthyrning förbjuds inte, men olägenheter kan åtgärdas
Bostadsaktiebolagslagen förbjuder inte korttidsuthyrning av en lägenhet, men bostadsbolagen får bättre möjligheter än tidigare att ingripa i situationer där korttidsuthyrningen orsakar betydande olägenheter eller extra kostnader.
Lagen om bostadsaktiebolag innehåller ingen definition av korttidsuthyrning. Enligt motiveringen till lagändringen behövs ingen uttrycklig definition, eftersom det för ett eventuellt övertagande av lägenheten främst är de tilläggskostnader eller andra olägenheter som avviker från normalt bostadsbruk som har betydelse.
Grunderna för övertagande av en lägenhet utvidgas
En lägenhet kan under vissa förutsättningar tas i bolagets besittning om korttidsuthyrningen medför tilläggskostnader eller andra olägenheter för bolaget eller aktieägarna på ett sätt som avviker från boende. Olägenheten eller kostnaden ska vara mer än obetydlig.
Arvioinnissa olennaista on se, millaisia vaikutuksia toiminnalla on taloyhtiölle. Vid bedömningen är det väsentligt vilka konsekvenser verksamheten får för bostadsbolaget. Betydelse kan till exempel fästas vid
- hur ofta verksamheten förekommer
- störningar
- extra slitage på gemensamma utrymmen
- andra tillkommande kostnader.
Övertagande av en lägenhet är dock fortfarande en sista utväg. Det krävs tillräcklig bevisning, en bedömning av situationens allvar samt att lagens bestämmelser om varning och beslutsfattande följs noggrant. Beslut om övertagande fattas av bolagsstämman.
I fortsättningen kan varning om övertagande och bolagsstämmans beslut, under vissa förutsättningar, även delges elektroniskt. Delgivningen måste ske på ett lagstadgat sätt som kan verifieras tillförlitligt.
Aktieägarens omsorgs- och informationsskyldighet
Ändringen stärker också bostadsbolagets möjligheter att utreda skador som orsakas av en person som använder lägenheten.
En aktieägare som upplåter sin aktielägenhet till någon annan ska se till att hen har nödvändiga uppgifter om den som fått nyttjanderätten till lägenheten. På motiverad begäran ska aktieägaren lämna uppgifterna till bostadsbolaget. Detta kan vara viktigt exempelvis om en korttidsboende hyresgäst orsakar skada i bolagets gemensamma utrymmen.
Kommande ändring av bygglagen gällande korttidsuthyrning
Regeringen förbereder samtidigt bestämmelser om korttidsuthyrning i bygglagen. Avsikten är att dessa ska träda i kraft i början av år 2027.
I regeringens proposition föreslås att ett helt nytt kapitel om korttidsuthyrning införs i bygglagen.
Bestämmelserna ska innehålla en definition av korttidsuthyrning, en specialbestämmelse om väsentlig ändring av användningsändamålet vid korttidsuthyrning samt en befullmäktigandebestämmelse som skulle ge kommunen möjlighet att höja gränsen för när en väsentlig ändring av användningsändamålet anses föreligga från huvudregeln om 90 dagar till högst 180 dagar per kalenderår. Dessutom innehåller kapitlet en skyldighet för innehavaren av bostaden att föra anteckningar över de dagar då bostaden används för korttidsuthyrning.
Bestämmelserna ska endast gälla bostäder som inte används som någons stadigvarande bostad vid tidpunkten för korttidsuthyrningen. Egna bostäder (hem) och även fritidsbostäder skulle därmed falla utanför tillämpningsområdet för de nya reglerna om korttidsuthyrning.
