Asunto-osakeyhtiölain muutokset 1.10.2026
Tausta
Asunto-osakeyhtiölaki muuttuu 1.10.2026. Taloyhtiöiden kannalta tärkeimmät muutokset koskevat
- lyhytaikaisvuokrauksen haittoja
- huoneiston hallintaanottoa
- osakkaan tiedonsaantioikeutta
- huoneistokäyntejä
- kunnossapitovastuun ja kustannusten jakamista.
Lyhytaikainen vuokraus on herättänyt taloyhtiöissä paljon kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiölain uudistus tuo tilanteeseen uusia sääntöjä. Samanaikaisesti myös rakentamista koskevaan lainsäädäntöön valmistellaan lyhytvuokrausta koskevia muutoksia, joiden on tarkoitus astua voimaan vuoden 2027 alussa.
Lyhytvuokrausta ei kielletä, mutta sen aiheuttamiin haittoihin voidaan puuttua
Asunto-osakeyhtiölaki ei kiellä huoneiston lyhytaikaista vuokraamista, mutta taloyhtiöillä on aikaisempaa paremmat mahdollisuudet puuttua tilanteisiin, joissa lyhytvuokrauksesta aiheutuu merkittävää haittaa tai ylimääräisiä kustannuksia.
Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä lyhytvuokrauksen määritelmää. Lakimuutoksen perustelun mukaisesti nimenomainen lyhytvuokrauksen määritelmä ei ole tarpeen, koska ehdotetun hallintaanoton kannalta merkitystä on lähinnä tällaisesta käytöstä aiheutuvalla asuinkäytöstä poikkeavalla lisäkustannuksella tai muulla haitalla.
Huoneiston hallintaanoton perusteet laajenevat
Huoneisto voidaan tietyin edellytyksin ottaa yhtiön hallintaan, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Haitalla tai kustannuksilla on oltava vähäistä suurempi merkitys.
Arvioinnissa olennaista on se, millaisia vaikutuksia toiminnalla on taloyhtiölle. Merkitystä voi olla esimerkiksi
- toiminnan toistuvuudella
- häiriöillä
- tilojen ylimääräisellä kulumisella
- muilla kustannuksilla.
Hallintaanotto on kuitenkin edelleen viimesijainen toimenpide, jonka perustaksi on kerättävä riittävä näyttö, arvioitava tilanteen vakavuus ja noudatettava tarkasti lain mukaista varoitus- ja päätöksentekomenettelyä. Päätöksen huoneiston hallintaanotosta tekee yhtiökokous.
Hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tietyin edellytyksin tiedoksi myös sähköisesti. Tiedoksiannon pitää tapahtua laissa määritellyllä, luotettavasti todennettavalla tavalla.
Osakkaan huolellisuus- ja tietojenantovelvollisuus
Uudistus vahvistaa myös taloyhtiön mahdollisuuksia selvittää huoneiston käyttäjän aiheuttamia vahinkoja.
Osakehuoneiston toisen käytettäväksi antaneen osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta, ja osakkeenomistajan on perustellusta pyynnöstä annettavat tiedot taloyhtiölle. Tämä voi olla tärkeää esimerkiksi silloin, jos lyhytaikainen vuokralainen aiheuttaa vahinkoa taloyhtiön yhteisissä tiloissa.
Rakentamislain tuleva muutos koskien lyhytvuokrausta
Hallitus valmistelee samanaikaisesti rakentamislakiin lyhytvuokrausta koskevia säännöksiä, joiden on tarkoitus astua voimaan vuoden 2027 alussa.
Rakentamislain muuttamista koskevassa hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi rakentamislakiin kokonaan uusi luku lyhytvuokrauksesta.
Lyhytvuokrausta koskevat säännökset sisältävät lyhytvuokrauksen määritelmän, erityissäännöksen lyhytvuokrauksen olennaisen käyttötarkoituksen muutoksesta sekä valtuussäännöksen, jonka nojalla kunta voisi nostaa pääsääntöiseksi tarkoitetun 90 päivän olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen rajan aina 180 päivään kalenterivuodessa. Lisäksi luku sisältää asunnon haltijan muistiinpanovelvollisuuden lyhytvuokrauspäivistä.
Asunnoista soveltamisalaan kuuluisivat vain ne, jotka eivät ole kenenkään asuinkäytössä lyhytvuokrauksen hetkellä. Mm. omat asunnot (kodit) ja myös loma-asunnot jäisivät lyhytvuokrausta koskevan uuden luvun soveltamisalan ulkopuolelle.
